Türkiye’de ev satın almayı planlıyorsanız, mülkün liste fiyatı yalnızca gerçek maliyetin bir kısmını oluşturur. Tapu harçları, noter masrafları, sigorta zorunlulukları ve olası tadilat giderleri hesaplanmadan bütçe yapmak, pek çok alıcının düştüğü en büyük hatadır. Bu rehberde tüm kalem kalem maliyetleri açıklıyoruz.
1. Tapu Devir Harcı (%4)
Türkiye’de gayrimenkul alım-satımında toplam tapu devir harcı oranı %4‘tür. Bu oran, genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit —yani her biri %2— olarak paylaşılır; ancak müzakereyle tamamen alıcıya veya satıcıya yıkılması da mümkündür. Harç, tapu müdürlüğü tarafından belirlenen beyan değeri üzerinden hesaplanır.
| Maliyet Kalemi | Oran / Miktar | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu Devir Harcı | %4 | Beyan değeri üzerinden, alıcı/satıcı paylaşır |
| Döner Sermaye Ücreti | ≈ 500-800 TL | Tapu işlemi başına sabit tutar |
| Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) | ≈ 1.000-5.000 TL/yıl | Tapu devrinde zorunlu, m²’ye göre değişir |
| Ekspertiz / Değerleme Raporu | ≈ 3.000-8.000 TL | SPK lisanslı değerleme şirketi tarafından |
| Tercüman Ücreti (Yabancı uyruklular) | 1.000-3.000 TL | Tapu müdürlüğü yeminli tercüman zorunlu |
| Emlakçı/Danışmanlık Komisyonu | %2-3 (tek taraf) | Müzakereye açık, bazı durumlarda sabit |
| Tapu Sicil Harcı ve Resim | ≈ 250-500 TL | Küçük sabit masraf kalemi |
2. Yıllık Gayrimenkul Vergisi
Türkiye’de gayrimenkul sahipleri, her yıl Emlak Vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergi, büyükşehirler için konut m² değerinin binde 2’si, diğer bölgeler için binde 1’i olarak hesaplanır. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde bu oran iki katına çıkar.
3. Kira Geliri Vergisi
Mülkünüzü kiraya veriyorsanız, elde ettiğiniz gelir üzerinden Gelir Vergisi Beyannamesi vermeniz gerekmektedir. 2025 için konut kira gelirlerinde istisna limiti yılda 33.000 TL’dir. Bu tutarın üstündeki gelirler, %15 ile %40 arasında değişen oranlarda vergilendirilir.
ÖNEMLİ HATIRLATMA
Mülk satışında, edinimden itibaren 5 yıl içinde gerçekleştirilen satışlar Değer Artış Kazancı Vergisi‘ne tabidir. 5 yılın dolmasını bekleyerek satış yapmanız vergi avantajı sağlar.
Örnek Bütçe Hesabı (150.000 EUR Mülk)
Mülk Bedeli: €150.000
Tapu Harcı (%4 — alıcı payı %2): €3.000
Ekspertiz + Sigorta: ≈ €300
Danışmanlık Komisyonu (%2): €3.000
Tercüman + Sair: ≈ €150
Toplam Maliyet: ≈ €156.450
Mülk Alırken Sizi Sürpriz Masraflar Beklemesin
Ekibimiz bütçenizi eksiksiz planlamanıza ve tüm yasal prosedürlere hakim olmanıza yardımcı olur.